Die Lage, die Lage, die Lage?!
 

Makler, auch solche (und sie soll es immer noch geben), für die Begriffe Baugesetzbuch, Baunutzungsverordnung, Planungsrecht, Geschossflächenzahl, Biotopenschutzfaktor, Milieuschutzverordnung oder Sanierungsausgleichsabgabe böhmische Dörfer sind, werden Ihnen auf die Frage nach den drei wichtigsten Erfolgsfaktoren einer lmmobilie samt und sonders nur wie aus der Pistole geschossen die Antwort geben:

„Erstens die Lage, zweitens die Lage, drittens die Lage“.

Weitere Erfolgsfaktoren ersparen sie sich meist. Formulierungsfreudige schieben höchstens ein

„lieber ein schlechtes Haus in guter Lage als ein gutes in schlechter‘ hinterher.

Solche Brusttöne der Überzeugung sind aber oft nur ein Produkt von Denkfaulheit. Dabei hat doch jeder schon einmal erlebt, wie die Strategie beim Monopoly-Spiel, einzig auf Schlossallee und Parkstrasse zu setzen, schmächlich nach zweimaligem Landen auf dem mit Hotels bebauten Opernplatz scheitert — der ist zwar in der Maklerwelt bestenfalls eine Ib-Lage, aber

— mathematisch zu beweisen — nach dem „Gefängnis“ der am häufigster angesteuerte Aufenthaltsort beim Monopoly.

In Wirklichkeit spielt die Lage — verstanden als absolute Determinante, wie sie etwa Tucholsky in seinem Gedicht „Das Ideal“ spöttisch formuliert hat:

,‚Ja, das möchste: Eine Villa im Grünen mit großer Terrasse, vorn die Ostsee, hinten die Friedrichstrasse; mit schöner Aussicht, ländlich-mondän vom Badezimmer ist die Zugspitze zu sehn - aber abends zum Kino has du‘s nicht weit.) - bei Immobilien eher eine Nebenrolle. Sie ist lediglich eine Ableitung aus der Funktion der lmmobilie.

 Häufig bringen schlechte Häuser in „schlechten“ Lagen bessere Renditen als gute Häuser in gute Lagen. So zeigt sich beispielsweise an zahlreichen Mietspiegeln immer wieder das Phänomen, dass schlecht ausgestattete Wohnungen in den schlechtesten Stadtlagen über viele Jahre hinweg nicht nur die höchsten Steigerungsraten aufwiesen, sondern auch bei den absoluten Miethöhen viele durchschnittlich ausgestattete Wohnungen in mittleren Lagen locker hinter sich ließen. Warum? Weil die Mieter in schlechteren Gegenden häufig wechseln und die Vermieter jeder Wechsel für eine Mieterhöhung nutzen, während die durchschnittliche Mietdauer in bürgerlichen Bezirken wesentlich länger ist, Mietanpassungen bei bestehenden Mietverhältnissen deutlich schwieriger sind und mit zunehmender Mietdauer die Mietanpassungszyklen immer länger werden.

 Wer Immobilien erwirbt, sollte sich deshalb zunächst alle notwendigen Fragen zur Funktion der lmmobilie stellen. In erster Linie: Soll sie selbst genutzt werden oder vermietet, entwickelt/modernisiert und weiterverkauft oder vermietet oder verpachtet werden?

 Bei Selbstnutzern spielt nicht die — unveränderbare — geographische Lage (,‚vorn die Ostsee, hinten die Friedrichstraj3e“) die Hauptrolle, sondern Veränderungen unterworfene — Lagebezüge wie „passende‘ Nachbarschaften, Schulnähe, Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten, Abschottungsmöglichkeiten, kurzläufige „Hypes“ etc.

 Bei Renditeimmobilien geht es in erster Linie darum, sich darüber klar zu werden, mit welchem Konzept man Rendite erwirtschaften will. Hier gilt: es gibt keine schlechten Lagen, sondern nur dumme Investoren. Warum? 

Eine der ewigen, auf genetischen oder biologischen Grundprogrammen basierenden Wahrheiten lautet: Gleich und gleich gesellt sich gern. Dieses Verhaltensmuster ist eine entscheidende Größe in der lmmobilienwirtschaft. Ihm verdanken wir die unausweichliche Ghettobildung in unseren Städten. Und es sind ja — bei Lichte besehen — nicht nur Ausländerghettos, sondern auch Einheimischenghettos. Nehmen Sie nur Berlin:

In Dahlem, Westend oder Frohnau wohnen völlig andere Schichten als in Charlottenburg, Wilmersdorf oder Steglitz, und wieder andere bevorzugen Kreuzberg, Mitte oder Pankow. Und der Bevölkerungsaustausch zwischen Wohngegenden mit unterschiedlicher sozialer Schichtung tendiert gegen Null.  

Wenn eine in Neukölln großgewordene Aldi-Kassiererin den Jackpot im Lotto gewonnen hat, ist deshalb der perfekte Rat, sie dauerhaft unglücklich zu machen, ihr eine Villa in Dahlem aufzuschwatzen. 

Apropos ALDI: Die Albrechts sind nicht deshalb zu den reichsten Deutschen aufgestiegen, weil sie Kaviar und Champagner verkauft haben, sondern Cent-Artikel, aber davon viele. Mit Immobilien ist das nicht anders.

Man kann mit Immobilien in „unterwertigen“ Lagen genauso gute Renditen erwirtschaften wie mit Immobilien in Adresslagen. Entscheidend ist nur, dass man seine Zielgruppe und ihre Grösse kennt und sich auf ihre Bedürfnisse einstellt.

 So verstanden schrumpft die Adresslageneuphorie auf das, was sie ist: Nur eine relative GröI3e. 

 © Dieter Blümmel Herausgeber „Das Grundeigentum, Berlin Februar 2007

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Stand: 05.08.2010