Peter E.
Ronniger e.K. geprüfter Immobilienmakler -IMI-
Mitglied im Immobilienverband Deutschland IVD
Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und
Sachverständigen e.V.
zertifizierter Gutachter für die Bewertung bebauter und
unbebauter Grundstücke
Klopstockstr. 30 10557 Berlin
HRA
30633 AG Berlin - Charlottenburg
IVD: Ferienimmobilien vor allem an
Orten mit Doppelsaison attraktiv
Großes Interesse
an Ferienimmobilien in schneesicheren Wintersportgebieten / Nur bei
ganzjähriger Nutzbarkeit rentabel / Fehlende Marktberichte für viele
europäische Länder erschweren Kauf / Checkliste mit wichtigen Tipps
Beim Kauf eines Grundstückes gibt es feste und
variable Kosten, die von dem Zustand des
Grundstückes beim Kauf abhängen. Die festen Kosten
sind die Notar-, Grundbuch und
Eintragungsgebühren sowie die Grunderwerbssteuer,
die übrigen Kosten sind variabel. Die
Maklerprovision kann je nach Region und Gegebenheit
variieren.
Notar-, Grundbuch- und Eintragungsgebühren: 0,8 bis
1,5 % vom Kaufpreis
Grunderwerbsteuer: 3,5 % bzw. in Berlin 4,5% vom Kaufpreis
Maklerprovision: Die ortsüblichen Maklerprovisionen
beim Kauf einer Immobilie in Deutschland betragen 5
bis 6 % und sind - je nach regionaler Gegebenheit -
voll vom Käufer bzw. Verkäufer oder jeweils in
Teilen zusammen von Käufer und Verkäufer zu zahlen.
Dazu kommt immer noch die
Mehrwertsteuer in Höhe von 19%
Finanzierungskosten / Bearbeitungsgebühren: ca. 1 %
vom Finanzierungsvolumen
Schätzkosten der Bank: 0,5 bis 1 % vom Kaufpreis
Verdienstausfallversicherung gegen Arbeitslosigkeit
Vermessungskosten: ca. 0,25 bis 0,4 % des
Kaufpreises
Erschließungskosten: je nach Erschließungsstand des
Grundstückes
Abholzen / Beräumen des Grundstückes
Abriss aller Gebäude(-teile)
Hausanschlüsse (Wasser, Gas, Elektro, Telekom)
Wohnungskäufer schielen zu oft nach "Schnäppchen", die hinterher teuer
werden / Rechtsfolgen von Teilungserklärung und Beschlüssen beachten /
Auch Käufer, die die Wohnung selbst nutzen wollen, sollten für den Fall
der Fälle darauf achten, dass sie problemlos vermietbar ist
Ob der Kauf einer
Eigentumswohnung zum finanziellen Erfolg wird, kann der Käufer
wesentlich beeinflussen. Neben der richtigen Finanzierung kommt es dabei
vor allem auf die sorgfältige Auswahl des Objektes an. Auch Käufer, die
die Wohnung selbst nutzen wollen, sollten überlegen, ob sie attraktiv
für potenzielle Mieter oder einen späteren Wiederverkauf ist. Heutzutage
kann niemand mehr hundertprozentig davon ausgehen, dass er nicht
umziehen muss.
"Viel zu oft machen
Wohnungskäufer den Fehler, nur nach "Schnäppchen" zu Ausschau zu halten.
Der Lage und der Qualität der Wohnung messen sie teilweise zuwenig
Bedeutung bei", erklärt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des
Immobilienverbandes Deutschland (IVD). Dabei liegen darin die
wesentlichen Faktoren für den Erfolg der Investition. "Modernisierte
Bauten finden schneller wieder einen Käufer als unsanierte Wohnkomplexe,
gut geschnittene Wohnungen sind in den Augen potenzieller Mieter
attraktiver als stark verwinkelte." Wichtig sei es zudem, darauf zu
achten, dass genügend Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten, Schulen und
Grünflächen in der Nähe sind. Auch
sollte die Verkehrsanbindung möglichst gut sein.
Daneben
sollte der Käufer die Bausubstanz der
Immobilie prüfen. Dazu gehören die folgenden wichtigen Punkte:
·
Ist das Dach dicht?
·
Sind die Wände trocken oder besteht die Gefahr von Schimmelbildung?
·
Sind die Mauern einigermaßen schalldicht oder kann man deutlich hören,
was die Nachbarn tun?
·
Können die Bewohner ihre Sachen im Keller trocken lagern oder werden sie
feucht?
·
Wie sehen die Rohrleitungen aus? Sind sie aus unschädlichem Material?
·
Entsprechen die Elektroleitungen den heutigen Anforderungen ?
"Falls der Käufer
diese Dinge nicht selbst prüfen kann, sollte er den Verkäufer auf jeden
Fall auf diese Punkte ansprechen und durch einen
Immobiliensachverständigen checken lassen", rät Schick.
Haben Käufer das
passende Objekt gefunden, müssen sie weitere Dinge beachten, denn mit
dem Vertrag kaufen sie nicht nur die Wohnung an sich. Daneben erwerben
sie mit dem so genannten Sondereigentum evtl. dazugehörige Kellerräume,
Garagen oder Stellplätze. Einzelnen Wohnungseigentümern können außerdem
Sondernutzungsrechte eingeräumt sein. "Darunter versteht man das Recht,
bestimmte Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums wie den Waschraum
oder Teile des Gartens alleine, also unter Ausschluss aller anderen, zu
nutzen", erläutert IVD-Vizepräsident Schick. Käufer sollten genau darauf
achten, dass alles wie besprochen im Vertrag steht und die
Übereinstimmung der Vereinbarung mit der so genannten Teilungserklärung
überprüfen. "Wenn jemandem ein Garagenstellplatz, mitverkauft' wird u nd
sich später herausstellt, dass dieser nach der Teilungserklärung nicht
zum Sondereigentum gehört, hat der Wohnungsbesitzer auch kein
Sondereigentum erworben und kann die Garage im Extremfall nicht einmal
nutzen", so Schick
Der Käufer muss sich
auch darüber klar sein, dass er mit dem Vertrag einen Miteigentumsanteil
am gesamten Gebäude und am Grundstück erwirbt - und entsprechend einen
Teil der Kosten zu tragen hat, den diese verursachen. "Regelungen über
die Verwaltung der Wohnungsanlage und die Verteilung der anfallenden
Kosten stehen in der Teilungserklärung. Der Käufer einer
Eigentumswohnung sollte sich diese vor der Beurkundung des Kaufvertrages
unbedingt aushändigen lassen", erklärt Uwe
Bethge, Rechtsanwalt und Notar in der auf Immobilienrecht
spezialisierten Kanzlei Bethge & Partner, Hannover
Genauso wichtig sind die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Denn
auch diese sind bindend für den Käufer. Und der Käufer kann sich ein
Bild über etwaige Querelen oder Probleme innerhalb der Gemeinschaft
machen. Gibt es z.B. Eigentümer, die sich permanent querstellen, kann
ein Handeln der Gemeinschaft schnell lahm gelegt werden und eine
sinnvolle Weiterentwicklung der Wohnanlage unmöglich machen.
Die Kosten der
Verwaltung und der Instandhaltung der Wohnanlage werden im Regelfall
durch die Erhebung von Umlagen aufgebracht. Deshalb sollten sich der
Käufer vor Vertragsschluss darüber informieren, wie hoch das monatlich
zu zahlende Hausgeld ist und ob eine Instandhaltungsrücklage gebildet
wurde, um die Kosten erforderlicher Reparaturen zu bezahlen. "Ist dies
nicht der Fall oder ist die Rücklage sehr gering, können erhebliche
Kosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer zukommen", warnt Bethge.
Wichtig ist es auch zu
prüfen, ob die Nebenkosten tragbar sind: "Möglicherweise sind
beauftragte Firmen, zum Beispiel für die Gartenpflege, im Vergleich zur
Konkurrenz viel zu teuer. Um die Firma zu wechseln, muss aber ein
mehrheitlicher Beschluss in der Eigentümerversammlung erfolgen", so
Bethge.
Um ganz sicher zu
gehen, sollte der Kaufvertrag vor der Unterschrift einem Rechtsanwalt
vorgelegt werden, empfiehlt IVD-Vizepräsident Schick. "Denn ein Laie
wird diesen im Zweifel nicht komplett verstehen und kann daher
kritische Punkte nicht in jedem Fall erkennen."
Quelle:
IVD
Vermieter müssen nicht jedes
Haustier dulden
Hunde und Katzen dürfen nur mit Einverständnis des Vermieters
gehalten werden / Kleintiere wie Vögel und Fische sind immer erlaubt /
Eigentümergemeinschaft kann Leinenpflicht für Hunde und Katzen
durchsetzen / Unterschiedliche Klauseln geben dem Vermieter
Gestaltungsspielraum
Immer wieder sorgen Haustiere in Mietshäusern für Streit unter den
Hausbewohnern. Keine Probleme haben lediglich Halter von Ziervögeln,
Fischen, Hamstern,Meerschweinchen und ähnlichen Kleintieren. Hunde und
Katzen sind dagegen nur mit dem Einverständnis des Vermieters erlaubt.
"Vermieter sollten daher im Mietvertrag festlegen, welche Tiere erlaubt
und welche verboten sind. Dies kann durch eine Erlaubnis-, eine Verbots-
oder eine Zustimmungsklauselgeschehen",erläutert Johannes-Peter
Henningsen, Präsident des Immobilienverbands IVD.
Schweigt der Mietvertrag zu diesem Thema oder enthält er eine
Erlaubnisklausel, so darf der Mieter in der Wohnung die üblichen
Haustiere wie zum Beispiel einen Hund oder eine Katze halten, und zwar
so lange das Mietverhältnis besteht. Kommt es zu erheblichen
Belästigungen durch das Tier, kann der Vermieter Auflagen machen,
beispielsweise, dass der Hund im Treppenhaus angeleint werden muss. Dies
gilt auch in Wohnanlagen. So hindert auch das Tierschutzgesetz Vermieter
oder Wohnungseigentümer nicht, zum Beispiel das freie Herumlaufen von
Hunden in einer Wohnanlage zu verbieten. Auch Katzen kann eine
Leinenpflicht auferlegt werden, so ein Beschluss des Bayerischen
Oberlandesgerichts (Az.: 2Z BR 99/04). Für gefährliche Hunde gelten in
den meisten Bundesländern Hundeverordnungen, nach denen das Halten
bestimmter Rassen in Mehrfamilienhäusern nur mit behördlicher
Genehmigung erlaubt ist. Der Vermieter ist dann auch im Intere sse der
Nachbarn verpflichtet, auf das Einhalten de r Verordnung zu achten.
"Eine einmal erteilte Erlaubnis zur Tierhaltung darf der Vermieter nicht
widerrufen. Wer also als Vermieter damit rechnet, dass andere
Hausbewohner kritisch auf ein Haustier reagieren könnten, sollte sich
gut überlegen, ob er eine solche Erlaubnis erteilt", rät Henningsen.
Mit einer Verbotsklausel hat der Vermieter die Möglichkeit, das Recht
zur Tierhaltung auszuschließen. Kleintiere wie Fische, Vögel, Hamster
sind jedoch immer erlaubt, weil sie sicher in Aquarien oder Käfigen
gehalten werden und ausgeschlossen werden kann, dass sie andere
Hausbewohner belästigen oder die Mietwohnung beschädigen. Als stets
zulässige Kleintiere gelten allerdings nicht Exoten wie Skorpione oder
Schlangen.
"Vermieter sollten ein absolutes Tierhaltungsverbot vermeiden, denn
dieses ist unwirksam", sagt Rechtsanwalt und Immobilienexperte Ulrich
Joerss von der Kanzlei JOERSS-Rechtsanwälte in Berlin. Werden hingegen
Kleintiere "wie z.B. Kaninchen, Ziervögel oder Fische" von dem Verbot
ausgenommen, ist die Vertragsbestimmung zulässig. Als Kompromiss
zwischen Erlaubnis- und Verbotsklausel empfiehlt es sich, eine
Zustimmungsklausel in den Mietvertrag aufnehmen. "Der Mieter darf dann
nur mit Zustimmung des Vermieters ein Haustier halten. Dieser kann dann
je nach Einzelfall entscheiden, ob er das Tier genehmigen will oder
nicht", so Joerss.
Quelle: IVD
Wohnungsübergabeprotokoll kann späteren Streit
vorbeugen
Mietrecht
Bei Beginn und Ende eines Mietverhältnisses sollten Mieter und
Vermieter ein Wohnungsübergabeprotokoll erstellen. Damit kann später
Streit über Schönheitsreparaturen, Wohnungsmängel oder Schäden an
der Einrichtung vorgebeugt werden, so der Deutsche Mieterbund
(Berlin). Im Protokoll sollte für jedes Zimmer festgehalten sein, ob
es in Ordnung ist oder Mängel festgestellt wurden. Lehnt der
Vermieter ab, sich an der Besichtigung zu beteiligen, sollte ein
möglichst sachverständiger Zeuge - Malermeister, Architekt, Nachbar
- hinzugezogen werden, der das Protokoll mit unterschreibt. Fotos
sind dabei hilfreich. Das Protokoll soll weder Mieter noch Vermieter
zur Behebung von Schäden oder Schönheitsreparaturen verpflichten,
sondern nur als Beweismittel dienen, in welchem Zustand sich die
Wohnung zu Zeitpunkt X befunden hat. Der Vermieter kann später keine
Mängelansprüche mehr durchsetzen, wenn er bescheinigt, die Wohnung
ordnungsgemäß zurückerhalten zu habe
Quelle: dpa / Berliner Morgenpost v. 13.April 2005
Beim
Hauskauf an Mängelansprüche denken
Der Verkauf
eines Altbaus erfolgt üblicherweise ohne Haftung für
unbekannte Mängel, wie es die meisten notariellen
Kaufverträge schon in ihrem Vordruck besagen. Daher rät
die Bausparkasse Wüstenrot dem Käufer eines solchen
Hauses, darauf zu bestehen, daß ihm der Verkäufer im
Kaufvertrag auch dessen eigene Mängelansprüche abtritt.
Solche Ansprüche könnten eventuell gegenüber den
Unternehmen bestehen, die am Bau des Hauses beteiligt
waren, oder gegen einen etwaigen Vorbesitzer.
Später
nämlich kann nach einer Entscheidung des
Bundesgerichtshofs (Az. V ZR 225/03) der Käufer bei
auftretenden Mängeln in der Regel nicht mehr die
Abtretung solcher Ansprüche gegen Dritte verlangen.
Daher muß er in einem solchen Fall die Mängel zumeist
auf eigene Kosten beseitigen - auch dann, wenn sich der
Verkäufer an den Vorbesitzer oder an ein Bauunternehmen
noch hätte halten können.
Bedeutsam
ist dies nach Mitteilung von Wüstenrot vor allem bei
Häusern, die noch keine fünf Jahre alt und bei denen die
Neubau-Mängelansprüche noch nicht verjährt sind. Aber
auch bei älteren Häusern komme eine Haftung des
Vorbesitzers in Betracht, wenn dieser den Mangel gekannt
und beim seinerzeitigen Verkauf verschwiegen hat.
Quelle:
Berliner Morgenpost v.22.1.2005
Alles über die
Mietkaution
Die Kaution gehört zu den
Mieter-Themen mit großem Beratungsbedarf. Hier deshalb das Wichtigste auf einen
Blick: Die Kaution dient dem Vermieter zur Absicherung für den Fall, dass der
Mieter seine Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht erfüllt. Sie muss im
Mietvertrag gesondert vereinbart werden. Die Höhe der Mietkaution kann
ausgehandelt werden. Es gibt jedoch eine absolute Obergrenze: Mehr als drei
Monatsmieten - ohne Nebenkostenvorauszahlung - darf der Vermieter nie fordern.
Wie hinterlegen Sie die
Kaution?
Am häufigsten ist die so genannte Bar-Kaution. Hier übergibt oder überweist der
Mieter den vereinbarten Kautionsbetrag an den Vermieter. Der Mieter kann die
Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen, unabhängig davon, was im
Mietvertrag steht. Die erste Teilleistung wird erst zu Beginn des
Mietverhältnisses fällig. Alternativen zur Bar-Kaution sind eine Bankbürgschaft
oder ein auf den Namen des Mieters angelegtes Sparbuch, das an den Vermieter
verpfändet und übergeben wird. Denkbar ist auch, dass die Anlage eines
Geldbetrages auf einem Festgeldkonto vereinbart oder eine Anlageform in Aktien
gewählt wird.
Was passiert mit Ihrer
Kaution?
Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem übrigen Vermögen anlegen,
d.h. er muss ggf. ein Sonderkonto für die Mietkaution einrichten. Er ist zudem
laut Gesetz verpflichtet, die Kaution zu verzinsen, und zwar mit dem üblichen
Zinssatz für Guthaben mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Zinsen erhöhen den
Wert der Sicherheit. Sie stehen in voller Höhe dem Mieter zu. Der Vermieter hat
die Kaution vollständig zurückzuzahlen, wenn der Mieter ausgezogen ist und er
gegenüber dem Mieter keine Gegenansprüche mehr hat. Gelegentlich können Probleme
auftreten, wenn dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters Gegenansprüche des
Vermieters wegen rückständigen Mietzinses, Nebenkosten oder etwaiger
Schadenersatzansprüche gegenüberstehen. Hier kann der Vermieter die Kaution
teilweise oder vollständig einbehalten, wenn ihm Gegenansprüche zustehen, mit
denen er aufrechnen kann. Wichtig: Keine Kaution ohne Quittung! Heben Sie
diese und den Bankbeleg zusammen mit dem Mietvertrag gut auf.
Aktueller Vermieter ist zur
Rückzahlung verpflichtet
Neu geregelt durch die Mietrechtsreform ist, dass es nach einem
Eigentümerwechsel des Hauses oder der Wohnung nicht mehr - wie bisher - darauf
ankommt, ob der neue Vermieter die Kaution von seinem Vorgänger erhalten hat
oder er die Verpflichtung zur Rückzahlung der Kaution ihm gegenüber übernommen
hat. Zur Rückzahlung der Kaution ist jetzt immer der jeweilige Vermieter
verpflichtet. Nur wenn der aus wirtschaftlichen Gründen die Kaution nicht
zurückzahlen kann, hat der Mieter ergänzend das Recht, sich an den früheren
Vermieter zu wenden.
Urteile zur Mietkaution:
Mieter dürfen Kaution in drei
Raten zahlen
Teilweise unwirksam ist eine Vertragsklausel, die den Mieter verpflichtet, eine
Mietsicherheit in Höhe von drei Monatsmieten zu erbringen - und zwar bei
Abschluss des Mietvertrages (BGH VIII ZR 344/02).
Nach dem Gesetz dürfen Mieter die vertraglich vereinbarte Mietkaution in drei
Raten zahlen. Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
Abweichende vertragliche Vereinbarungen sind unwirksam. Nach der Entscheidung
des Bundesgerichtshofes gilt dieser Grundsatz sowohl für die so genannte
Bar-Kaution, bei der der Kautionsbetrag in Höhe von drei Monatsmieten direkt auf
ein Vermieterkonto gezahlt oder überwiesen wird. Sie gilt aber auch zum Beispiel
bei der Kautionsform "Verpfändetes Sparbuch", bei der der Kautionsbetrag auf ein
Mietersparbuch eingezahlt und dieses dann an den Vermieter verpfändet und
übergeben wird. Wird im Mietvertrag vereinbart, dass die Mietkaution schon
Monate vorher oder insgesamt beim Einzug zu zahlen ist, ist das unwirksam.
Abwohnen ist unzulässig
Der Mieter eines gekündigten Mietverhältnisses zahlt die letzte (und vorletzte)
Monatsmiete nicht mehr und "bittet" den Vermieter um Verrechnung mit der
geleisteten Mietkaution. Hierauf braucht sich der Vermieter nicht einlassen. Die
Kaution dient der Sicherung der Vermieteransprüche. Ein Abwohnen durch
Nichtzahlung der Miete würde diesem Sicherungszweck zuwiderlaufen. (LG München,
14 S 5138/96)
Darf sich der Vermieter
bedienen?
Während des Mietverhältnisses darf der Vermieter sich aus der Mietkaution nur
dann bedienen, wenn der entnommene Betrag der Deckung einer unstreitig
bestehenden Forderung dient oder wenn die Vermögensverhältnisse des Mieters sich
in erheblichem Maße verschlechtert haben (AG Wiesbaden 92 C 4159/97 WM 99, 397).
Auch günstigere Zinsen gehören
dem Mieter
Der Vermieter muss die Mietkaution zu einem Zinssatz anlegen, der für
Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblich ist. Wählt er eine
zinsgünstigere Anlage, muss er die höheren Zinsen ebenfalls an den Mieter - nach
Ablauf des Mietvertrages - auszahlen (AG Duisburg 35 C 97/96 WM 96, 763).
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