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Urteile rund um die Immobilie
IVD: Satellitenschüssel meist nur mit besonderen beruflichem oder persönlichem Interesse durchsetzbar
Antenne darf nur so wenig wie
möglich stören / Kabelanschluss muss in der Regel genügen / Wohnungseigentümer
können allerdings ein besonderes Interesse an der Installation einer
zusätzlichen Satellitenschüssel geltend machen / Ausländer können sich auf ein
persönliches Interesse an fremdsprachigen Sendern berufen
IVD: Untervermietung
nur mit Erlaubnis des Vermieters möglich
Mieter muss ein
"berechtigtes Interesse" an Untervermietung nachweisen können / Holt der
Mieter keine Erlaubnis ein, kann der Vermieter ihm nach Abmahnung kündigen /
Hauptmieter haftet gegenüber dem Vermieter auch für Schäden, die vom
Untermieter verursacht worden sind
Den "möblierten Herrn mit
Familienanschluss" von früher gibt es in Immobilienannoncen praktisch nicht
mehr - sehr wohl aber noch immer eine beachtliche Zahl von
Untermieterverhältnissen, vor allem in den deutschen Großstädten. Viele
Untermieter sind "klassische" Wochenendheimfahrer, d.h. sie nehmen sich für
unter der Woche ein Zimmer in der Stadt, in der sie arbeiten, fahren aber am
Wochenende nach Hause. Auch für Studenten, die keinen Platz im Wohnheim
bekommen und sich auf dem freien Markt keine eigene Wohnung leisten können,
ist ein Zimmer zur Untermiete oft eine Alternative.
"Untervermietung spart sowohl
dem Haupt- als auch dem Untermieter Kosten. Doch wer Wohnung und Miete mit
jemandem anderen teilen will, muss sich vorher gut informieren. Vor allem
muss der Vermieter mit der Untervermietung einverstanden sein", so Jürgen
Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbandes
Deutschland (IVD). Dieser muss dem Mieter in der Regel die Erlaubnis zur
Untervermietung eines Teils der Wohnung erteilen, wenn der Mieter ein
"berechtigtes Interesse" an der Untervermietung hat.
"Der Vermieter kann die
Erlaubnis aber trotzdem verweigern, wenn damit die Wohnung überbelegt wäre,
er einen wichtigen Grund hat, den konkreten Untermieter abzulehnen oder ihm
die Untervermietung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann", sagt
Schick.
Als "berechtigtes Interesse"
gelten alle vernünftigen Gründe wirtschaftlicher oder persönlicher Art - so
zum Beispiel, wenn die Wohnung plötzlich zu groß geworden ist, weil sich
Partner getrennt haben oder weil für den Mieter wegen plötzlicher
Arbeitslosigkeit die Notwendigkeit einer finanziellen Entlastung besteht.
Dagegen zählt es nicht als "berechtigtes Interesse", wenn der Mieter
untervermieten will, damit jemand in seiner Abwesenheit auf die Wohnung
aufpasst (LG Mannheim, Urt. v. 30.4.1997 - 4 S 142/96).
"Der Mieter muss dem Vermieter
mitteilen, aus welchen Gründen er untervermieten möchte. Außerdem muss er
ihm mitteilen, an wen er die Wohnung oder Teile davon vermieten will",
informiert Schick. Da es kein Recht auf personenunabhängige Untervermietung
gibt (KG Berlin, Beschl. v. 11.6.1992 - 8 RE Miet 1946/92), muss der Mieter
bei Beendigung des bisherigen Untermietverhältnisses eine neue Erlaubnis des
Vermieters einholen, wenn er weiter untervermieten will.
"Holt sich der Mieter für die
Untervermietung keine Erlaubnis ein, empfiehlt sich eine zügige Abmahnung,
in der der Vermieter außerdem eine Unterlassungsklage nach § 541 BGB
ankündigt. Reagiert der Mieter daraufhin nicht, darf der Vermieter ihm
ordentlich - also unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist -
kündigen", so der IVD-Sprecher.
Gäste sind keine
Untermieter
Anders sieht es aus, wenn der
Mieter seinen Ehepartner, seine Eltern oder seine Kinder bei sich aufnehmen
will. Hier handelt es sich nicht um ein Untermietverhältnis, daher muss er
den Vermieter nicht um Erlaubnis fragen (BayObLG Beschl. v. 6.10.1997 - RE
Miet 2/96). "Das gilt auch dann, wenn Eltern oder Kinder Miete zahlen.
Verhindern kann der Vermieter eine solche Aufnahme nur, wenn die Wohnung
durch die zusätzlichen Bewohner überbelegt wäre", erklärt Rechtsanwalt und
Immobilienexperte Ulrich Joerss von der Kanzlei JOERSS-Rechtsanwälte in
Berlin.
Generell sind zwei Arten der
Untervermietung denkbar:
Anspruch auf Untervermietung hat
der Mieter nur im ersten Fall. Verlegt der Mieter seinen Lebensmittelpunkt
jedoch an einen anderen Ort und will er aus diesem Grund die Wohnung jemand
anderem überlassen, bleibt es dem Ermessen des Vermieters überlassen, ob er
die Erlaubnis erteilen will oder nicht. Das gilt auch dann, wenn der Mieter
noch weiterhin Teile der Wohnung nutzen will.
Wenn der Mieter die Wohnung für
begrenzte Zeit einem Dritten überlässt, sie aber anschließend wieder selber
bezieht, hat er ebenfalls oft Anspruch auf Untervermietung. Zwingende
Voraussetzung ist allerdings, dass die Wohnung Lebensmittelpunkt des Mieters
bleibt (LG Berlin, Urt. v. 30.5.1991 - 62 S 17/91).
"Besucher darf der Mieter
allerdings jederzeit, auch über mehrere Wochen, in seiner Wohnung aufnehmen.
Hierzu hat er ein vertraglich nicht ausschließbares Recht. Ein Zeitraum von
drei Monaten überschreitet jedoch definitiv die normale Besuchsdauer", sagt
Joerss.
Kündigung des
Untermietverhältnisses
Zwischen Haupt- und Untermieter
gilt in erster Linie das, was im Untermietvertrag vereinbart wurde, und
ansonsten das normale Mietrecht des BGB. Das heißt unter anderem, dass die
Miete zwischen Haupt- und Untermieter grundsätzlich frei vereinbart werden
kann, unabhängig davon, wie viel Miete der Hauptmieter selbst bezahlen muss.
Unzulässig wird der Untermietzins erst, wenn er die sog.
Wesentlichkeitsgrenze des § 5 Wirtschaftsstrafgesetzes überschreitet
(Mietpreisüberhöhung). Nicht anders als der Vermieter ist der Hauptmieter
außerdem an die Schutzvorschriften des Miethöhegesetzes gebunden, z.B.
einjährige Sperrfrist für Mieterhöhungen oder die ortsübliche
Vergleichsmiete als Obergrenze.
Auch genießen Untermieter einer
Wohnung prinzipiell den gleichen Kündigungsschutz wie "normale" Mieter,
d.h., der Hauptmieter ist an die gesetzlichen Kündigungsfristen gebunden und
muss vor allem ein berechtigtes Interesse nachweisen. Doch eine Kündigung
wegen Eigenbedarfs ist bei Untermietverhältnissen in der Regel kein Problem.
Der Bewohner eines möblierten Zimmers muss sogar auf eine Kündigung ohne
Kündigungsgrund jeweils bis zum 15. für den Ablauf des Monats gefasst sein.
Gibt es Probleme mit dem
Untermieter, muss sich der Hauptmieter darum kümmern. So haftet der
Hauptmieter gegenüber dem Vermieter grundsätzlich allein für die pünktliche
Mietzahlung, ebenso für alle Schäden, die ein Untermieter beim Gebrauch der
Wohnung verschuldet. "Dabei sollten Hauptmieter bedenken, dass die eigene
Haftpflichtversicherung nicht für solche von einem "Fremden" verursachten
Schäden am Eigentum des Vermieters aufkommt. Zwar kann natürlich der
Hauptmieter vom Untermieter Schadensersatz fordern, doch für den Vermieter
ist es unerheblich, ob der Hauptmieter mit seiner Forderung erfolgreich ist
oder nicht. Notfalls muss der Hauptmieter den Schaden aus eigener Tasche
bezahlen", warnt Joerss.
Da es keine vertraglichen
Beziehungen zwischen Vermieter und Untermieter gibt, können sich im übrigen
auch sonst keine Maßnahmen des Vermieters gegen den Untermieter richten.
Verstößt der Untermieter z.B. wiederholt gegen die Hausordnung, ist trotzdem
der Hauptmieter Adressat der Abmahnungen des Vermieters. "Entsprechend ist
es seine Sache, dafür zu sorgen, dass der Untermieter die abgemahnten
Verhaltensweisen einstellt. Hat er keinen Erfolg, muss er selbst mit einer
Kündigung seitens des Vermieters rechnen", so Joerss.
Endet das Hauptmietverhältnis,
muss der Mieter dafür sorgen, dass der Untermieter mit ihm zusammen die
Wohnung räumt. Sonst macht er sich schadensersatzpflichtig.
Quelle: IVD Berlin
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